Szanujemy Twoją prywatność

Używamy plików cookies i umożliwiamy ich umieszczanie naszym partnerom zewnętrznym wskazanym w polityce cookies, aby ułatwić korzystanie z naszego serwisu internetowego, w tym także w celach statystycznych, funkcjonalnych i reklamowych. Klikając „Zgadzam się”, wyrażasz zgodę na używanie przez nas plików cookies. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o sposobie przetwarzania Twoich danych i jak zmienić ustawienia plików cookies, przejdź do Polityki prywatności i wykorzystywania plików cookies.

Mieszkanie do wynajęcia. Bezpieczna lokata i rentowna inwestycja

Istnieją mocne argumenty na rzecz inwestowania w mieszkania do wynajęcia. Z tego artykułu dowiesz się, jak oceniać rentowność tego rodzaju inwestycji, poznasz strategie inwestycyjne, podpowie

Udostępnij:

Niewiele tematów związanych z inwestowaniem wzbudza tyle emocji i interesuje tak wiele osób jak nieruchomości mieszkaniowe. Możliwości są tutaj duże, a inwestycje nie wiążą się z takim ryzykiem jak w przypadku wielu innych form inwestowania. 

Do inwestowania w nieruchomości mocno przyciąga też fakt, że mamy aktualnie niskie stopy procentowe przy jednoczesnej inflacji na poziomie kilku procent w skali roku. To oznacza, że lokata stanowi co najwyżej formę przechowywania kapitału. Niestety, nie działa ona nawet jak zamrażarka – w obecnych warunkach kapitał ulokowany w ten sposób stopniowo topnieje.

Natomiast średnią stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe szacuje się obecnie, w zależności od mieszkania, lokalizacji i wielu innych elementów, na ok. 4-5% w skali roku

Jak inwestować w mieszkania? Strategie są różne. Zależą od wysokości kapitału, skłonności do ryzyka i zaangażowania w obsługę nieruchomości. 

💡 Poznaj aktualną ofertę mieszkań na sprzedaż w inwestycjach Bouygues Immobilier Polska w  Warszawie, Wrocławiu oraz w Poznaniu. Inwestorzy powinni zwrócić szczególną uwagę na projekty Grochowska 230 w Warszawie, a także na Zajezdnię Wrocław. W tych budynkach znajdują się doskonałe mieszkania do przyszłego wynajęcia.

Sprawdź listę mieszkań idealnych pod wynajem 👉 kliknij tutaj

Poznaj trzy strategie stosowane przez inwestorów najczęściej

Maratończycy nastawiają się na zwiększenie wartości mieszkania w dłuższej perspektywie – mówimy tu o rentownej lokacie kapitału, w scenariuszu minimum pozwalającej utrzymać jego wartość, tj. uniezależnić się od wahań koniunktury czy poziomu inflacji. Dane historyczne pokazują, że na przestrzeni lat nieruchomości mieszkaniowe, zwłaszcza w dobrych lokalizacjach, zyskują na wartości, choć oczywiście trudno przewidzieć, czy uzyskamy rentowność na poziomie jedno- czy dwucyfrowym (w procentach). W tej strategii ewentualne zyski z najmu traktowane są jako wartość dodana, służą najczęściej do podnoszenia standardu i modernizacji mieszkania. Trzeba jednak dysponować na tyle dużym kapitałem, by nie musiał „pracować” i przynosić regularnych zysków.  

Średniodystansowcy liczą przede wszystkim na bezpośrednie zyski z najmu – w ramach tej strategii kapitał powinien „pracować” na pełnych obrotach. W tym przypadku oczywiście także kluczowa jest lokalizacja oraz standard mieszkania i, czego wielu nowych inwestorów nie bierze pod uwagę, umiejętności związane z bieżącym zarządzaniem wynajmem. W dużych miastach i w atrakcyjnych lokalizacjach ta forma inwestycji uważana jest jednak za rentowną i raczej bezpieczną. Wymaga jednak stałego zaangażowania w obsługę wynajmu. W biegach na średnich dystansach trzeba umieć łączyć sprinterski refleks i szybkość z wytrwałością długodystansowca.

Sprinterzy planują odsprzedaż mieszkania po relatywnie krótkim czasie – to strategia szczególnie popularna w okresach, kiedy dynamika wzrostu cen nieruchomości przypomina przyśpieszenie bolidu F1 na długiej prostej. Jest z tym związane pewne ryzyko, zwłaszcza jeśli gospodarka znajdzie się na zakręcie, a inwestor nie będzie miał możliwości przeczekania.

W raporcie „Mieszkania jako klasa aktywów inwestycyjnych”, przygotowanym przez dom maklerski Michael/Ström, porównano stopy zwrotu w wybrane klasy aktywów na przestrzeni aż 13 lat – od IV kw. 2006 do IV kw. 2019 roku. Analiza dotyczy możliwości, jakie mieli polscy inwestorzy i wydaje się miarodajna, ponieważ po drodze było zarówno większe spowolnienie, jak i okresy świetnej koniunktury.

Okazuje się, że na pierwszym miejscu w tym rankingu znalazło się złoto. W ciągu 13 lat jego cena wzrosła o blisko 139%. Mieszkanie pod wynajem zajęły drugą pozycję, ze stopa zwrotu w wysokości 135%. Różnica jest więc nieznaczna. Na trzecim miejscu znalazły się fundusze inwestujące w akcje amerykańskie. W ich przypadku średnia stopa zwrotu do końca 2019 r. wyniosła 83%, tu różnica jest już wyraźna. 

Czy inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe się opłaca?

Istnieje kilka dobrych powodów, dla których coraz więcej inwestorów aktywnie działa na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Mają trwałą wartość, co oznacza, że są bardzo odporne na inflację. Zwykle jest tak, że wraz ze wzrostem inflacji odpowiednio rosną również ceny nieruchomości.

To inwestycja relatywnie przewidywalna. Wiele elementów daje się tu przekalkulować i zaplanować. Solidne zaplanowanie jest nawet nieodzowne – w grę wchodzi tu w końcu poważna suma. 

To rozwiązanie dla każdego, kto szuka bezpiecznej lokaty kapitału. Doskonale widać to było w okresie lockdownu, kiedy zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości wcale nie zmalało.

Inwestycje w nieruchomości mogą zapewniać godną uwagi rentowność nawet w krótszym czasie. A zwłaszcza w poszukiwanych lokalizacjach. 

Przeczytaj więcej o tym, jak wybrać i ocenić wartość lokalizacji 👉 kliknij tutaj

Jak kupić mieszkanie na wynajem? 

Pamiętaj, że to inwestycja angażująca Twój kapitał. Nie kupujesz mieszkania dla siebie. Dlatego punktem odniesienia powinien być właśnie poziom kapitału, którym dysponujesz, oraz owoce, które dzięki niemu możesz zebrać, czyli realistycznie szacowane zyski netto. Analizuj na chłodno, nie pozwól, by na pierwszy plan wyszły emocje. W ocenie rentowności splata się kilka istotnych czynników. 

Jak wybrać mieszkanie pod wynajem? Co zrobić, żeby nie przepłacić? Jak ocenić rentowność inwestycji w nieruchomość mieszkaniową?

Jeśli to możliwe, porównaj ceny nieruchomości o podobnym standardzie w okolicy. W ten sposób ustalisz orientacyjną wartość mieszkania, które Cię interesuje. 

 jaki zysk z najmu w przeliczeniu na 1 metr kwadratowy liczysz? Czy to realistyczna cena w tej okolicy, dzielnicy i mieście? Najlepiej bierz pod uwagę średnie wartości. 

Dla bezpieczeństwa, nie zakładaj z góry, że mieszkanie zawsze będzie wynajmowane.

Wyposażenie mieszkania można traktować jako jednorazowy koszt. Ale weź pod uwagę konieczność odprowadzania podatków od zysków z wynajmu, a także stałe koszty związane z administracją oraz utrzymaniem standardu mieszkania. A także związane z ewentualną obsługą kredytu, choć akurat w Polsce bardzo dużo transakcji ma charakter gotówkowy, co rentowność zwiększa.

Bardzo pomocny dla oceny rentowności inwestycji jest inny aspekt: jak wysoka jest cena mieszkania w stosunku do rocznego dochodu z najmu, jaki przewidujesz? Innymi słowy, ile lat wynajmu potrzeba, by całkowicie spłacić koszt zakupu mieszkania. Jeśli stosunek, o którym mowa, kształtuje się jak 1:20 to świetnie – po 20 latach będziesz mówić już o czystym zysku. Często będzie to ok. 1:25, co jest zwykle przez inwestorów akceptowalne, natomiast jeśli 1:30 lub więcej, to można uznać, że jest raczej drogo. Dlaczego to ważne? Ten wskaźnik pokazuje, jak długo inwestycja będzie się refinansować. Zależność jest oczywista: im szybciej to nastąpi, tym bardziej inwestycja jest rentowna, choć oczywiście jest to nadal tylko przybliżenie, ponieważ nie uwzględnia ani kosztów, ani zysków pośrednich (związanych np. z odpisami podatkowymi).

Jak długo zamierzasz utrzymać nieruchomość w swoim portfelu inwestycyjnym? Jeśli tylko przez kilka lat, to istotniejsza od bezpośrednich zysków z najmu jest dynamika wzrostu cen mieszkań w danej okolicy i porównywalnym standardzie. 

Co jeszcze warto uwzględnić przy wyborze mieszkania pod wynajem? Ogólna zasada brzmi tak: im większe miasto, tym łatwiej o najemców. Najciekawsze możliwości dają metropolie z dużym potencjałem rozwoju w przyszłości oraz z atrakcyjnym wizerunkiem. Znaczenie ma też jakość architektury obiektu, w którym znajduje się mieszkanie, prac wykończeniowych i innych aspektów wpływających na ocenę standardu. Coraz większego znaczenia nabiera energooszczędność nieruchomości, ponieważ przekłada się bezpośrednio na koszty eksploatacyjne.

Czy opłaca się kupić mieszkanie pod wynajem na kredyt? Odpowiedź zawsze zależy od tego, czy wliczając w koszty obsługę kredytu, nadal jesteśmy „nad kreską”, czyli czy inwestycja nadal jest rentowna. Jeśli stopa zwrotu jest dla nas akceptowalna, można wesprzeć się kredytem.

Ważna informacja: dla banków nie ma obecnie żadnego znaczenia, czy kupujemy nieruchomość dla siebie, czy w celach inwestycyjnych. Liczą się przede wszystkim aktualne źródła i rodzaj dochodów oraz zabezpieczenia. Potencjalne dochody z wynajmu nie poprawią naszej zdolności kredytowej właśnie dlatego, że są dopiero szacowane, zakładane i planowane. 

Przeczytaj więcej o tym, jak uzyskać kredyt mieszkaniowy 👉 kliknij tutaj

Jak zarabiać na wynajmowaniu mieszkania?

Rzecz jasna, mieszkanie „zarabia” tylko wtedy, kiedy jest wynajmowane, najlepiej bez przerwy. Można zwiększyć szansę na to, że tak się stanie. Kilka decyzji warto gruntownie przeanalizować jeszcze na etapie wyboru mieszkania pod inwestycję. Jak mądrze inwestować w mieszkanie pod wynajem?

Przede wszystkim, trzeba właściwie ocenić zapotrzebowanie rynku w danym mieście i określonej lokalizacji. Sprawdzić, czy większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania typu studio, dla studentów lub mobilnych pracowników, czy raczej większe lokale dla młodych rodzin? Znaczenie ma nie tylko inna powierzchnia mieszkania, ale też inny rozkład, wyposażenie, otoczenie inwestycji, nawet widok za oknem. 

Spójrz na mieszkanie i jego wyposażenie, a także lokalizację z punktu widzenia wynajmującego. Dowiedz się, jak przygotować mieszkanie pod najem 👉  kliknij tutaj

Mieszkanie utrzyma lub będzie zyskiwać na wartości, jeśli stale będziemy utrzymywali pewien standard, a także modernizowali. Poza tym, dobrze utrzymane i nowocześnie wyposażone mieszkania będzie wynajmowane chętniej i prawdopodobnie za wyższą stawkę. 

Można skorzystać z usług firmy zajmującej się zarządzaniem najmem, co pozwala łatwiej znaleźć wynajmujących i oszczędzić swój czas i energię na bieżących sprawach związanych z eksploatacją mieszkania przez najemców. Jednak jest to praca, którą ktoś wykonuje za nas, a więc wiąże się z określonym kosztem. 

Czy na pewno warto inwestować w mieszkanie do wynajęcia? 

To pytanie w gruncie rzeczy można też zadać inaczej: jak będzie wyglądała sytuacja na rynku nieruchomości w przyszłości, np. za 5 albo 10 lat? Tego nie wie nikt, ale jeśli przeanalizujemy obecne trendy, zwłaszcza te długoterminowe, to wszystko wskazuje na to, że rynek nieruchomości w naszym kraju ma duży potencjał rozwoju

W Polsce nadal brakuje nowoczesnych mieszkań, a największe miasta najprawdopodobniej nadal będą się dynamicznie rozwijać. Dodatkowo, w naszym kraju upowszechnia się model zachodni – młodzi ludzie coraz częściej wolą wynajmować mieszkania, zamiast od razu kupować. Coraz bardziej mobilny rynek pracy również jest mocnym impulsem zwiększającym popyt ze strony najemców

Powyższy materiał ma charakter opinii jego autora i nie może stanowić podstawy do podjęcia decyzji inwestycyjnej. Autor materiału nie ponosi odpowiedzialności za skutki takich decyzji podjętych na jego podstawie.

Sprawdź naszą ofertę

Poznaj projekty Bouygues Immobilier Polska i znajdź mieszkanie Twoich marzeń

Bądźmy w kontakcie

Bądźmy w kontakcie

Poinformujemy Cię o specjalnych ofertach i naszych nowych inwestycjach

Schowek

Liczba lokali: 0